Image Image Image Image Image Image Image Image Image Image
Scroll to top

Top

รวม 8 สิ่งสำคัญที่ควรรู้ ก่อนตัดสินใจซื้อ "ตึกแถว" ไว้เพื่ออนาคต

รวม 8 สิ่งสำคัญที่ควรรู้ ก่อนตัดสินใจซื้อ “ตึกแถว” ไว้เพื่ออนาคต

ในวันที่เราเริ่มมีเงินลงทุน การซื้อตึกแถว ก็เป็นอีกทางเลือกของการใช้จ่ายเงิน ที่ถือว่าน่าสนใจไม่น้อยสำหรับคนวัยทำงาน เพราะไม่ว่าใครต่างก็อยากทำให้ทรัพย์สินของตัวงอกเงย เห็นดอกเห็นผลกันทั้งนั้น

อย่างไรก็ตามเราต่างก็รู้ดีว่า การซื้อตึกแถว มันไม่ใช่เรื่องง่ายแน่ๆ โดยเฉพาะสำหรับคนธรรมดาเดินดิน ที่ไมได้รวยถึงขนาดที่ว่า เอะอะอยากได้อะไรก็ซื้อเอาทันที เพราะด้วยงบประมาณที่จำกัด มันจึงทำให้ต้องคิดแล้ว คิดอีก เพราะถ้าจะผ่อนอะไรทั้งทีเราก็อยากให้มันคุ้มค่า ซึ่งนั่นไม่ใช่เรื่องที่ตัดสินใจได้ง่ายดายนัก ฉะนั้น Zapjeed จึงขอมาแนะนำถึงสิ่งที่เพื่อนๆ ควรคำนึง เบื้องต้นก่อนจะลุยจริง

1.ต้องตอบตัวเองก่อนว่า ซื้อมาเพื่อทำอะไร?
ทุกคนมีเหตุผลต่างกัน บ้างก็ซื้อมาเพื่อประกอบธุรกิจเอง รวมถึงเป็นที่อยู่อาศัยไปในตัว แต่บางคนก็ซื้อมาเพื่อปล่อยเช่าต่อ บางคนก็ซื้อไว้เพื่อเก็งทำกำไรในอนาคต เราควรต้องคิดให้ดีก่อนถึงจุดประสงค์ตรงนี้ เพราะมันจะทำให้เราหนักแน่นต่อการตัดสินใจมากขึ้น และคุณสมาชิกหมายเลข 3248714 บนเว็บไซต์พันทิป ก็ได้แนะนำมุมมองที่น่าสนใจ เกี่ยวกับวิธีคำนวณความคุ้มค่าไว้ว่า

ถ้าไม่ทำกิจการ สูตรของผมคือ อัตรากำไรจากค่าเช่า บวก/ลบ ส่วนต่างราคาเมื่อขาย ( บวก/ลบ อัตราเงินเฟ้อ บวก/ลบ อัตราความเจริญ บวก/ลบ ปัจจัยอื่นๆ )สมมติเช่น คุณซื้อตึก 4 ล้าน ให้เช่าเดือน 10,000 สมมติหักค่าใช้จ่าย 2 เดือน คุณจะได้ค่าเช่าปีละ 100,000 เท่ากับอัตราตอบแทนปีละ 2.5 %สมมติภายหน้าคุณขายตึก ราคาตึกจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงก็ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่าง ที่ผมให้น้ำหนักมากก็คือ อัตราเงินเฟ้อ และความเจริญของพื้นที่นั้น สมมติอัตราเงินเฟ้อไทยปีละ 3 % ย่านนั้นเจริญขึ้นปีละ 2 % คุณก็จะได้อัตราผลตอบแทนรวม 7.5 %พิจารณาในแง่ของการลงทุน ถ้าให้เช่าอย่างเดียวแล้วขาย ผลตอบแทนนี้ก็เหมาะกับคนที่ไม่ชำนาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และไม่รู้จะนำเงินเย็นไปลงทุนอะไรดี จึงดีกว่าฝากเงินธนาคารไว้เฉยๆ ยิ่งถ้าได้ราคาต่ำกว่าตลาดมากก็ยิ่งทำให้อัตราผลตอบแทนมากขึ้น”

2.การตรวจสภาพตึกก่อนซื้อ คือสิ่งสำคัญมาก
ตึกแถว เต็มไปด้วยเรื่องละเอียดอ่อนเยอะมาก และความมั่นคงแข็งแรงของอาคารก็คือสิ่งที่ต้องเช็คให้ดี โดยเฉพาะสำหรับบางคนที่อาจจะนำมารีโนเวทต่อ ก็มักจะให้วิศวกรที่ติดต่อไว้เพื่อเตรียมรีโนเวท เข้ามาเช็คสภาพตัวอาคาร เนื่องจากพวกเขาเหล่านี้จะรู้ดีว่า ต้องซ่อมแซมตรงจุดไหนบ้าง หรือต้องปรับในจุดใด เพราะบางครั้งแม้ราคาตึกจะถูก แต่พอมาเช็คสภาพกลับพบว่าต้องซ่อมแซมจุดนั้น จุดนี้เยอะมาก มันก็อาจทำให้งบประมาณบานปลายได้ง่ายๆในแบบที่คุณคิดไม่ถึงเลยล่ะ แต่ส่วนใหญ่จุดที่เป็นปัญหาบ่อยๆ ก็คือสภาพหลังคาที่มักจะรั่ว

3.ทำเลคือหัวใจ และอย่าวาดฝันไว้หรูเกินความเป็นจริง
เรื่องนี้คงไม่ต้องพูดมากกันแล้ว เพราะถ้าทำเลไม่ดี ต่อให้ราคาโดนใจแค่ไหนก็บอกเลยว่า ‘รอดยาก’ อย่างไรก็ตามบางครั้ง เราก็มักจะได้ยินข่าวลือจากที่ต่างๆ ก่อนซื้อตึกบางแห่งอยู่เสมอ เช่นว่าเดี๋ยวจะมีคอนโดใหญ่มาเปิด หรืออีกหน่อยแถวนี้เจริญแน่นอน ซึ่งตรงนี้เป็นเพียงการคาดการณ์และหลายครั้ง โครงการหรูในฝันก็ไม่ได้เกิดขึ้นจริงด้วยซ้ำไป และทำให้มูลค่าของบริเวณดังกล่าวผิดจากการที่คุณประเมินไว้ ฉะนั้นก่อนจะซื้อ อย่าเพิ่งโลกสวยเกินเหตุ ต้องคิดให้รอบคอบ อย่าเพิ่งด่วนสรุปและวาดฝันสวยหรูไว้เกินจริง ให้ดูสภาพความเป็นจริงตรงหน้า ว่าทำเล ณ ที่เป็นอยู่ มีอนาคต มีที่จอดรถสะดวกและมีโอกาสที่ผู้คนจะพลุกพล่านจริงหรือไม่

4.ถ้ามีทุนจริง ก็ต้องจัดห้องคู่
อันนี้สำหรับเฉพาะคนมีทุน เนื่องจากกิจการบางอย่างก็มักจะต้องเช่าแบบ “สองห้อง” เนื่องจากห้องเดียวนั้นค่อนข้างแคบเล็ก ทำอะไรลำบาก และการที่เรามีห้องคู่ก็เหมือนเปิดโอกาสที่กว้างขึ้นสำหรับผู้เช่า นอกจากนี้ข้อดีอีกอย่างคือการซื้อห้องคู่ อาจทำให้คุณสามารถต่อรองราคากับผู้ขายได้อีกด้วย ซึ่งตรงนี้ขึ้นกับศิลปะการเจรจาต่อรองของแต่ละคนแล้วล่ะ อย่างไรก็ตามถ้าไม่มีทุนสูงขนาดนั้น ก็ทำรังแต่พอตัว ทีละห้องไปก่อนจะดีกว่าเช่นกัน เพราะการทำเช่นนี้เหมาะสำหรับมีเงินเย็นอย่างแท้จริง

5.ออกไปดูเยอะๆ ทั้งตึกแถวมือหนึ่ง และตึกแถวมือสอง
บางคนจะมีนิสัยเห็นอะไรที่ชอบ ก็มักจะตัดสินใจซื้อ ณ ตรงนั้นเลย แต่ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ เราต้องลงทุนเงินจำนวนมาก ฉะนั้นเราต้องทำใจให้กว้าง และหมั่นออกไปดูตึกให้เยอะที่สุดเท่าที่มีเวลา ไม่ควรใจร้อน เพราะสิ่งที่ดีกว่ามันมีอยู่เสมอ ตึกมือหนึ่งก็อาจไม่ดีที่สุดเสมอไป เพราะตึกมือสองก็นับว่าน่าสนใจไม่น้อย เพราะอาคารเหล่านี้ราคาก็มักจะตกลงมานิดหน่อย ซึ่งอาจช่วยประหยัดเงินได้ จากนั้นพอได้ตัวเลือกทั้งหมด จึงค่อยนำมาประเมิน ว่าควรจะซื้อที่ใดดี ซึ่งบางคนก็มักจะชอบตึกที่ใกล้บ้านเนื่องจากดูแลง่าย แต่ละคนก็จะมีปัจจัยในการเลือกซื้อต่างกันไป

6.มีทำเลการจอดรถที่ดี
จุดจอดรถหัวใจของทุกธุรกิจ และแม้นี่จะเป็นเรื่องง่ายๆ แต่หลายคนก็อาจเผลอมองข้ามไปเพราะกำลังมัวเคลิ้มกับความงดงามของตึก แต่ลืมคำนึงถึงการจอดรถ บางตึกอยู่ในจุดที่รถติดและจอดยากมาก ซึ่งนั่นก็ย่อมหมายความว่าธุรกิจที่มาเช่าก็ต้องลำบากไปด้วย และสุดท้ายพอคนที่เช่าอยู่ไม่ได้ เราก็จะสูญเสียรายได้ไปในที่สุด ดังนั้นปัจจัยข้อนี้คือสิ่งที่ต้องพึงคำนึงไว้เสมอ

7.องค์ประกอบสำคัญที่ต้องระวัง หากซื้อมาเพื่อรีโนเวทต่อ
ใครๆก็อยากรีโนเวทตึกแถวกันทั้งนั้น หลังจากซื้อมา แต่ด้วยความเป็นมือใหม่ก็ทำให้เราเองก็ไม่รู้เหมือนกันว่าควรจะคำนึงถึงอะไรบ้าง ซึ่งคุณ Dr.Chan ได้มอบมุมมองที่น่าสนใจไว้ในพันทิปว่า การรีโนเวทตึกแถวนั้นอาจใช้ต้นสูง อยู่เหมือนกัน แต่สิ่งที่ต้องพึงคำนึงตั้งแต่แรกๆ ก็ได้แก่ส่วนใหญ่ อาจต้องเดินระบบประปาและไฟฟ้าใหม่

องค์ประกอบที่ต้องระวังเป็นพิเศษ คือ
7.1 หลังคาหรือดาดฟ้า รั่วซึมหรือไม่ เพราะแก้ยากและค่าใช้จ่ายสูง
7.2 ระบบไฟฟ้า ประปา ท่อระบายต่างๆ ตรวจสอบให้ดี
7.3 ระบบสำรองน้ำ มีถังพักน้ำใต้ดินสภาพเป็นอย่างไร หรือมีถังเก็บน้ำด้านบนไหม ถ้าของเดิมไม่อยู่ในสภาพใช้การได้มีช่องทางประตูพอจะซื้อของใหม่ขึ้นไปตั้งได้ไหม โครงสร้างรับไหวไหม
7.4 อาคารที่ติดกันด้านข้าง/หลัง มีปัญหาอะไรกับอาคาเราไหม เช่น เรื่องการต่อเติม หรือ การระบายน้ำเสีย น้ำฝน
7.5 อาคารชุดเดียวกันข้างๆมีปัญหาด้านโครงสร้างอะไรไหม
7.6 มีรอยแตกร้าว ตามจุดสำคัญ เช่น ใกล้แนวคาน
7.7มีรังปลวก ถ้ามีร่องรอยปลวกแทะ แก้ยากและค่าใช้จ่ายสูงมากครับ เพราะมันจะมาอีก
7.8 ศาลเจ้าที่ พระภูมิ ประวัติคนตาย พฤติกรรมและอาชีพบ้านข้างๆ (อันนี้ไม่เกี่ยวกับโครงสร้าง แต่ จะทำให้คนอยู่ใหม่บางคนลำบากใจ)

8.หนักแน่นกับตัวเอง ถามซ้ำอีกครั้งว่าต้องการซื้อแน่ใช่ไหม
กล่าวกันมาตั้งแต่ต้นบทความ สุดท้ายแล้วเราก็ต้องถามตัวเองให้แน่ใจนะว่า ต้องการซื้อแน่ใช่ไหม เพราะการซื้อตึกแถว นั้นก็เหมือนสินทรัพย์ระยะยาว จะหวังให้ฟลุครวยเร็ว ซื้อมาเก็งกำไรแปปๆราคาพุ่ง ก็คงเป็นไปไม่ได้ แถมหากถามตรงๆว่ามีโอกาสพลาดไหมในเศรษฐกิจที่ไม่สู้ดีนัก มันก็อาจจะพลาดได้อยู่เหมือนกัน ไม่มีใครที่ซื้อตึกมาแล้ว ไม่เคยพบกับเรื่องผิดหวัง ทุกคนต่างต้องผ่านการเรียนรู้มามาก ฉะนั้นสุดท้ายแล้วตอบตัวเองให้ได้ และถ้ามั่นใจ ก็ขอให้เพื่อนๆโชคดีและได้พบกับความสำเร็จนะจ๊ะ จะได้มีทรัพย์สินไว้ให้ลูกหลานต่อๆไป

เรียบเรียงโดย : ท่ีมแซ่บจี๊ด



It's only fair to share...Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on Twitter